MoscowMap.ru 21 августа 2026
Сделки купли-продажи недвижимости всегда сопряжены с определенными рисками для покупателей и продавцов. В случае недобросовестности одной из сторон участники рискуют остаться без квартиры, без денег, приобрести жилье с обременением. Максимально сократить риски позволяет юридическое сопровождение сделок.
Что включает юридическое сопровождение
Обратиться к юристу за помощью клиент может на любом этапе проведения сделки. Но лучше это осуществить, как только приглянулся объект недвижимости. Тогда юрист сможет детально проверить законность сделки, оценить потенциальные риски. Юридическое сопровождение может быть “под ключ” или включать ограниченные действия, которые доверителю трудно выполнить самостоятельно.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью – это комплексная правовая помощь, направленная на безопасное приобретение, продажу, обмен, аренду или передачу объекта. Она включает проверку недвижимости и участников сделки, выявление обременений и иных юридических рисков, подготовку и согласование документов, организацию расчётов и контроль регистрации прав. Главная задача сопровождения – защитить интересы клиента и предотвратить финансовые потери, судебные споры и возможное оспаривание сделки.
Основные этапы сопровождения сделок с недвижимостью:
- Проверка недвижимости.
- Проверка продавца (покупателя).
- Составление договора купли-продажи.
- Денежные расчеты.
- Регистрационные действия.
Проверка объекта
Главные риски, в первую очередь, связаны с самой недвижимостью и продавцом. Это может быть:
- Отсутствие у продавца прав на отчуждаемый объект.
- Регистрация в квартире третьих лиц.
- Запрет на сделки с недвижимостью со сторон банка и прочие обременения.
- Неузаконенная перепланировка и пр.
Любой юрист начинает проверку недвижимости с получения выписки из ЕГРН. С 2023 года документ с указанием собственника может получить только сам собственник или его законный представитель. Поэтому юрист привлекает в этом вопросе продавца квартиры. Кроме того опытный юрист обязательно запрашивает архивную справку, чтобы узнать, кто в квартире был зарегистрирован ранее и по каким причинам снят с регистрационного учета. Возможно, кто-то из жильцов выехал, но имеет право на восстановление регистрации. Или он отказался от участия в приватизации, и имеет право жить в квартире беспрепятственно до самой смерти, и выписать его нельзя.
Существуют и иные обременения на недвижимость, при наличии которых лучше воздержаться от ее покупки:
- Рента. По договору некое лицо получает право собственности на квартиру, а взамен обязуется выплачивать регулярно определенные суммы предыдущему собственнику и/или содержать его в течение оговоренного времени или до конца жизни. Если продать такую квартиру, обязанности плательщика ренты могут перейти покупателю. Плюс сделки купли-продажи недвижимости, заключенные без согласия получателя ренты, могут быть признаны недействительными.
- Арест. Предполагает запрет на совершение сделок с недвижимостью. Налагается в рамках исполнительного производства или судебных споров. При этом собственник сохраняет за собой прочие права на квартиру.
- Аренда. Объект недвижимости может быть сдан в аренду. Это не препятствует его продаже. Но новый собственник обязан соблюдать условия договора аренды. Например, договор заключен сроком на год. Значит, до истечения срока расторгнуть договор и выселить арендаторов нельзя.
- Доверительное управление. Предполагает передачу третьему лицу прав на управление недвижимостью. Собственник при этом право собственности не теряет, но управляющий может распоряжаться объектом для получения прибыли: сдавать в аренду и пр.
- Сервитут. Это ограниченное право пользования чужой собственностью. Если речь о квартире, то чаще всего имеется в виду беспрепятственный проход через чужую территорию. Например, в коммунальной квартире или в квартире с долевой собственностью.
- Безвозмездное пользование. Собственник предоставляет третьему лицу право пользоваться недвижимостью. Например, закрепляет его в завещании. В таком случае, новый собственник тоже обязан соблюдать это право.
Ипотека не является однозначной причиной в отказе от покупки недвижимости, но она означает, что жилье приобретено по договору ипотечного кредитования и долг еще не выплачен. Без согласия банка продавать такую недвижимость нельзя.
Основная часть обременений требует государственной регистрации. Поэтому их наличие видно в выписке из ЕГРН. Но не все. Для полноты картины нужно обращаться за выписками в банк. Также – непосредственно в ФССП по месту нахождения недвижимости и проживания продавца. Требуется заодно проверка Реестра банкротств.
Сложней проверять недвижимость, если в отношении нее на момент заключения сделки ведется судебный спор.
Юрист изучает соответствие реального технического состояния объекта заявленному в документах. Он сравнивает указанный адрес, площадь, этаж, назначение и т.п. Плюс проверяет технический паспорт, чтобы удостовериться, что на объекте не проводилась какая-либо перепланировка без регистрации.
Помимо права собственности юрист выясняет основания его возникновения и для этого изучает правоустанавливающие документы. Это необходимо, чтобы понять, имеется ли вероятность, что в будущем на квартиру будут претендовать иные лица. Например, когда продаваемое жилье было получено по наследству, юристы советуют не покупать его, если с момента получения не прошло хотя бы три года. Это – срок, в течение которого прочие наследники обычно предъявляют права на наследство.
Проверка продавца
У собственника обязательно запрашивают гражданский паспорт, чтобы сравнить с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Если от лица собственника сделкой занимается представитель, юрист обязательно проверяет нотариальную доверенность и гражданский паспорт представителя. Регулярно мошенники продают чужие квартиры наивным покупателям, предъявляя фальшивые доверенности и документы на квартиру. Но опытный юрист их всегда сможет отличить.
Кроме того необходимо получить сведения о наличии супруга (супруги) у продавца. Возможно, в паспорте у него стоит штамп. Если нет, нужна справка из ЗАГСа. Если супруг имеется, от него требуется согласие (заверенное нотариально) на продажу недвижимости. В согласии нет необходимости только при условии, что квартиру продавец купил до брака, получил в наследство или в дар. Эту информацию юрист узнает из правоустанавливающих документов.
Если согласие необходимо, но его нет, юрист может провести переговоры с супругом продавца, объяснить ситуацию, риски. Отсутствие согласия, если оно необходимо – повод отменить сделку купли-продажи, т.к. пострадавший супруг ее довольно просто оспорит через суд.
Риски сохраняются и после развода при условии, что недвижимость купили в браке, а после его расторжения имущество не разделили. В таком случае юрист посоветует до раздела недвижимость не приобретать объект, даже если в качестве собственника указан только продавец. Бывший уже супруг опять же сможет оспорить сделку. И такая вероятность сохраняется через три года после развода.
Наличие несовершеннолетних детей, зарегистрированных в продаваемой квартире, тоже подлежит проверке. И прежде всего, от продавца требуют согласие органов опеки на осуществление сделки. А согласие дается, если несовершеннолетнему взамен предоставляется равноценное жилье.
Еще один этап проверки – получение сведений о дееспособности собственника. Для этого юрист запрашивает справки из ПНД и НД. При отсутствии таких справок существенно повышается риск оспаривания сделок родственниками продавца и иными лицами.
Собственника юрист тщательно проверяет на предмет участия в судебных спорах, в исполнительном производстве, на наличие долгов. Если этого не сделать, всегда сохраняется возможность, что квартиру арестуют в преддверии заключения сделки, или ее результат будет оспорен кредиторами. Такой вид проверки особенно важен, если продавец занимается бизнесом.
Юрист изучает не только сведения с сайта ФССП, но и картотеки судебных дел. А при необходимости даже наводит справки о состоянии бизнеса продавца. На момент сделки собственник может только находиться в состоянии, которое предшествует признанию его банкротом в суде. Значит, в ФССП сведений о нем просто не будет, как и в судебных картотеках.
Составление договора
Сейчас в интернете можно найти шаблоны всех договоров. Но лучше ими не пользоваться, а привлечь юриста для составления документа. В договоре самое главное – его безопасность и грамотное составление.
Безопасный договор – это тот, в котором юрист учитывает индивидуальные особенности сделки. Например, факт выплаты аванса или задатка. А также: наличие долга по договору ипотечного кредитования, обременения и пр.
Если составлением договора занимается вторая сторона, юрист его проверяет, чтобы условия не противоречили интересам клиента.
Что обязательно прописывают и проверяют в договоре:
- Данные всех сторон-участниц.
- Сведения о продаваемом объекте: наименование, кадастровый номер, адрес, площадь и т.п.
- Техническое состояние объекта.
- Цену, порядок денежных расчетов.
- Сроки исполнения условий договора.
- Возможность и условия расторжения.
- Ответственность сторон за неисполнение условий.
Юрист не просто исполняет волю клиента о порядке расчета, но и дает совет по выбору подходящего способа расчета. Это может быть аккредитив, эскроу-счет, аренда банковской ячейки и пр. По желанию клиента юрист обращается в банк, договаривается о дате проведения расчетов, оговаривает условия, чтобы минимизировать риски. Например, в договоре с банком указывает порядок доступа к ячейке.
В сделках с недвижимостью часто используют аванс и задаток. Юрист составляет договор о предварительных выплатах так, чтобы в случае срыва сделки его клиент материально не пострадал. Предварительно он объясняет сторонам условия и возможные риски. Ведь в случае с задатком при отмене сделки потенциальный покупатель теряет деньги, если окажется, что в срыве договоренности виноват именно он. Юрист следит, чтобы предварительные платежи передавали только с договором и распиской. И не отдавали деньги до полной проверки недвижимости.
Юрист может участвовать в расчетах стоимости реализуемой недвижимости. При необходимости приглашает компетентных оценщиков. Юрист всегда посоветует указывать в договоре реальную стоимость объекта. Это необходимо на случай, если сделку оспорят. Тогда покупатель сможет вернуть всю выплаченную за недвижимость сумму.
Регистрационные действия
Подписанием договора юридическое сопровождение сделок с недвижимостью не заканчивается. Проверки и контроля требует переход права собственности. Юрист собирает нужные документы, подает их в Росреестр. Если в регистрации отказано, или ее приостановили, специалист выясняет причины и устраняет их. А при необходимости оспаривает решение Росреестра.
Если сделка привела к спору относительно проданной недвижимости, разрешить их тоже помогает юрист. Какие-то из них удается уладить путем ведения переговоров. Для прочих споров – приходится обращаться в суд. Споры о недвижимости обычно отличаются сложностью, т.к. могут затрагивать разные отрасли права: жилищное, гражданское, семейное и пр. Без юридической помощи разрешить их получается редко.
РЕКЛАМА | ООО «Альянс»| ИНН 7807394959| ОГРН 1147847347295|
ERID: CQH36pWzJqLwQK4B2qhNwNnxX8cmqAymSv3XLs11JQJC6B