MoscowMap.ru 03 декабря 2021
В последние годы на рынке девелопмента появляются новые механизмы сотрудничества и взаимодействия. Один из них – fee-девелопмент. Для нашей страны это относительно новый способ, который в основном встречается в крупных городах, где давно сформирован рынок земли и зачастую наблюдается дефицит пригодных для строительства площадок. В свою очередь, в европейских странах и США подобный формат применяется уже достаточно давно.
Название такого вида деятельности и отражает его суть. Fee-девелопмент (иначе девелопмент за вознаграждение) предполагает, что девелопер осваивает не принадлежащий ему на праве собственности или по договору аренды земельный участок (или объект недвижимости), за что получает определенное вознаграждение (fee). Причем оно нередко состоит из двух частей: фиксированной базовой и бонуса по итогам продаж. Такой схемой нередко пользуются крупные инвестиционные компании и банки, имеющие в своем портфеле серьезный пул земельных участков. Им нет резона самостоятельно заниматься их застройкой, проще и выгоднее нанять для этого профессионалов. Есть свои преимущества и для девелоперов – не надо вкладывать свои средства, к тому же большую часть рисков на себя берет собственник участков. Это нивелирует более низкую доходность.
Подобный механизм взаимодействия в нашей стране встречается не так часто. Но отмечу, что в последние годы он начал набирать популярность, в том числе среди компаний, имеющих в своем портфеле ряд земельных участков или промзон, которым необходимо освоение или редевелопмент. Если раньше они просто продавали подобные активы, то теперь все чаще обращаются к идее fee-девелопмента. Тем более, это позволяет обеспечить стабильный приток выручки на протяжении относительно долгого периода.
Более распространен другой вариант fee-девелопмента, так называемый партнерский девелопмент. Он представляет собой коллаборацию усилий двух или более игроков рынка, направленную на создание совместных проектов. Нередко встречается ситуация, когда крупный местный девелопер реализует проекты совместно с новыми игроками рынка. Другой вариант – объединение усилий девелоперов, работающих в разных сегментах рынка. Обязанности, разделение зон ответственности, а также порядок распределения доходов прописываются в специальном соглашении.
Давайте рассмотрим на конкретном примере. Девелопер, основной портфель которого составляют проекты эконом- и комфорт-класса, имеет в своем земельном банке участок, пригодный для строительства ЖК бизнес-класса. Бесспорно, он может его продать или сдать в аренду, но это, что называется, «быстрые» деньги. Стратегически правильно будет найти партнера, который имеет опыт реализации проектов более высокого сегмента и уже вместе с ним развивать площадку. Это позволит получить бесценный опыт в новом для себя сегменте рынка «под крылом» более опытного игрока, что очень важно для начинающих девелоперов или для компаний из других регионов. Не стоит сбрасывать со счетов и упрощение процедуры получения проектного финансирования под объект: не секрет, что банки гораздо охотнее открывают кредитные линии крупным игрокам с большим количеством реализованных проектов.